Bất động sản
Interaktive Story

Bất động sản 2019 dường như là một nốt giáng, không còn là nốt thăng như những năm trước trên khuông nhạc thị trường. Số liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường đều cho thấy sự sụt giảm cả về nguồn cung và giao dịch ở nhiều phân khúc, loại hình. Điểm nghẽn nào đã khiến bản nhạc thị trường 2019 đang phải chơi ở cao độ thấp hơn? Batdongsan.com.vn đã có cuộc trao đổi với Tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV về vấn đề này.

  • interaktive story
  • tiến sĩ cấn văn lực - chuyên gia kinh tế

Điểm nghẽn
của thị trường bất động sản
là cơ chế, chính sách

Thưa ông, sự sụt giảm cả về nguồn cung và giao dịch của thị trường bất động sản năm 2019 đến từ những yếu tố nào?

Kinh tế Việt Nam năm 2019 đạt kết quả ấn tượng, GDP ước tăng khoảng 7%, lạm phát kiểm soát ở mức khá thấp (khoảng 3%), xuất khẩu tăng khoảng 9%, giải ngân FDI tăng khoảng 8%, kinh tế tư nhân tiếp tục phát triển tốt...v.v. Tuy nhiên, vẫn còn một số điểm nghẽn mà trong đó có 3 điểm nghẽn lớn.

Thứ nhất, giải ngân đầu tư công còn khá chậm, hết 11 tháng năm 2019, giải ngân vốn đầu tư từ nguồn NSNN mới đạt khoảng 78,6% kế hoạch năm và chỉ tăng 5,5% (cùng kỳ năm 2018 bằng 82,1% kế hoạch và tăng 12,8%); trong khi đầu tư công tương đương khoảng 10,7% GDP, khoảng 32% tổng mức đầu tư toàn xã hội. Việc chậm giải ngân vốn đầu tư công gây ra nhiều hệ lụy, ảnh hưởng tới tăng trưởng kinh tế vì vốn là một trong ba yếu tố quan trọng nhất tạo ra GDP.

Thứ hai là về môi trường kinh doanh; dù được Fitch nâng triển vọng tín nhiệm quốc gia của Việt Nam từ mức ổn định lên tích cực và giữ nguyên xếp hạng BB, năng lực cạnh tranh tăng 10 bậc (từ thứ hạng 77 lên 67/140 quốc gia được xếp hạng);

ảnh đại diện

nhưng môi trường kinh doanh của Việt Nam cải thiện chưa nhiều và còn chậm so với khu vực; cắt giảm điều kiện kinh doanh, cải cách thủ tục hành chính ở nhiều nơi chưa thực chất. Theo đánh giá của Ngân hàng Thế giới, năm 2019 Việt Nam có tăng 1,2 điểm (từ 68,6 lên 69,8 điểm) nhưng lại giảm 1 bậc trên bảng xếp hạng chung (từ vị trí 69 xuống vị trí 70), trong khi Malaysia tăng 12 bậc trong 2 năm qua; Thái Lan tăng 6 bậc và Philippines tăng tới 29 bậc trong năm nay.

Thứ ba, trong lĩnh vực kinh tế số và mô hình kinh doanh mới, chỉ số đổi mới sáng tạo của Việt Nam tăng lên 3 bậc theo đánh giá của Tổ chức Sở hữu trí tuệ Thế giới (WIPO) và tăng 6 bậc so với năm ngoái theo đánh giá của Diễn đàn Kinh tế Thế giới (WEF), song vẫn ở mức trung bình (xếp thứ 76/140 quốc gia được xếp hạng); trong khi hành lang pháp lý cho các hoạt động kinh tế số, kinh tế chia sẻ, mô hình, sản phẩm kinh doanh mới (như taxi công nghệ trong lĩnh vực vận tải, hay Condotel, officetel, shophouse…trong lĩnh vực BĐS) chậm ban hành, chưa theo kịp yêu cầu của xu thế và thị trường. Những điểm nghẽn trên không chỉ là thách thức với nền kinh tế mà còn với cả thị trường bất động sản – vốn được xem như một trong những thành tố quan trọng, có độ lan tỏa cao của nền kinh tế.

Trong các vấn đề nêu trên, ông có thể phân tích sâu hơn về cơ chế, chính sách – những yếu tố quan trọng tác động khá mạnh đến diện mạo của thị trường bất động sản?

Cơ chế, chính sách năm nay tác động cả tiêu cực và tích cực đến thị trường bất động sản. Về tác động tiêu cực, năm nay Nhà nước chủ trương làm kỹ hơn khâu quy hoạch theo luật quy hoạch mới và cũng theo yêu cầu về đô thị hóa nhằm giảm tệ nạn tắc nghẽn giao thông, úng lụt ở một số địa bàn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng... Cùng với đó là quá trình rà soát lại về hồ sơ, thủ tục pháp lý đối với các dự án nhằm hạn chế tranh chấp, kiện tụng và tham nhũng.

Những chính sách như vậy khiến nguồn cung giảm do việc tạm dừng cấp phép mới hoặc trì hoãn cấp phép ở một số địa bàn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang…. Một số dự án phải thay đổi thiết kế, mục đích sử dụng, rà soát và hoàn thiện hồ sơ pháp lý, thủ tục. Ngoài ra, một số địa phương thay đổi chính sách (như chính sách cấp sổ đỏ chẳng hạn). Rồi hành lang pháp lý điều tiết các mô hình, sản phẩm kinh doanh mới như Condotel, officetel, shophouse…, chậm ban hành. Do đó, không chỉ nguồn cung khan hiếm hơn mà giao dịch mua bán cũng diễn ra chậm hơn; thậm chí còn gây ra tranh chấp, kiện tụng.

Tuy nhiên, khi các bên cùng kỹ càng, chắn chắn về hồ sơ pháp lý, về quy trình, thủ tục cũng giúp thị trường phát triển bài bản, minh bạch, bền vững và đảm bảo quyền lợi cho cả chủ đầu tư, các nhà kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư và người mua BĐS. Đây là điểm tác động tích cực lâu dài. Tuy nhiên, xét tổng thể thì năm nay, cở chế, chính sách tác động tiêu cực nhiều hơn là tích cực.

Nguồn vốn không phải
là điểm nghẽn của thị trường
bất động sản 2019

Thưa ông, hoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần nguồn vốn trung hạn, dài hạn. Nhưng trên thực tế, năm 2019, tín dụng bất động sản tiếp tục bị hạn chế. Nguồn vốn vẫn luôn là một thách thức, điểm nghẽn khiến thị trường năm nay trầm hơn so với các năm trước?

Nguồn vốn tín dụng không phải năm nay mới siết chặt, thực tế liên tiếp những năm gần đây Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có động thái kiểm soát nguồn vốn này. Tuy nhiên, năm nay tôi lại thấy dòng vốn này đã và đang có sự dịch chuyển tích cực hơn. Theo NHNN, dòng vốn tín dụng cho bất động sản vẫn đang tăng khá tốt, tăng khoảng 14,6% tính đến hết tháng 9/2019 (so với mức tăng tín dụng chung là 9,4%); trong đó cho vay kinh doanh bất động sản tăng khoảng 5,5% với tổng dư nợ khoảng 550 ngàn tỷ đồng (chiếm khoảng gần 7% tổng dư nợ của toàn bộ nền kinh tế) và cho vay để mua nhà, sửa nhà tăng 19,6% và chiếm khoảng 11,8% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế.

Về tổng thể, cũng theo NHNN, hiện tổng dư nợ đối với toàn bộ thị trường bất động sản là khoảng 1,5 triệu tỷ VND, chiếm khoảng 19,2% tổng dư nợ của nền kinh tế, đây là mức không hề nhỏ, tương tự như một số nước trong khu vực. Ngoài ra, dư nợ tín dụng cho ngành xây dựng đến hết tháng 9/2019 đạt khoảng 755 ngàn tỷ VND, tăng gần 8%, và dư nợ xây dựng chiếm khoảng 9,6% tổng dư nợ của nền kinh tế.

Rõ ràng nguồn vốn tín dụng không giảm, nó vẫn tăng; tất nhiên là tăng thấp hơn so với thời kỷ lục trước đây là 30-35%/năm. Qua đây, tôi muốn khẳng định nguồn vốn tín dụng không phải là điểm nghẽn của thị trường.

Vậy các dòng vốn khác như đầu tư nước ngoài và dòng vốn tư nhân thì sao thưa ông?

Hết 11 tháng đầu năm, dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký mới và bổ sung vào khu vực bất động sản đạt khoảng 2,86 tỷ USD, chiếm 8,5% tổng vốn đăng ký mới. Ngoài ra, các nhà đầu tư nước ngoài tham gia góp vốn, mua cổ phần các dự án kinh doanh đầu tư bất động sản với giá trị 1,9 tỷ USD, chiếm 17% tổng vốn đóng góp, mua cổ phần. Tính chung lại, vốn đăng ký FDI vào lĩnh vực kinh doanh BĐS đạt 4,76 tỷ USD, chiếm 15% tổng vốn FDI mới. Đây là nguồn vốn quan trọng, đứng thứ 2 trong các lĩnh vực đăng kí và bổ sung vốn mới vào Việt Nam, chỉ sau lĩnh vực chế biến, chế tạo.

ảnh đại diện

Bên cạnh đó, dòng vốn tư nhân đổ vào bất động sản cũng tăng lên mạnh mẽ. Hết 11 tháng, công bố của Tổng cục thống kê cho thấy có đến 15.800 doanh nghiệp xây dựng được thành lập, tăng 1,7% so với cùng kỳ năm ngoái; có đến 7.300 doanh nghiệp kinh doanh BĐS mới thành lập, tăng 13,8% về số doanh nghiệp và 27,5% về vốn đăng ký. Đây là những con số rất tích cực.

Ngoài ba nguồn vốn trên, năm nay còn nguồn vốn nào nữa đáng chú ý không thưa ông?

Một dòng vốn rất quan trọng của thị trường bất động sản năm nay chính là doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Hết 10 tháng đầu năm, trong tổng số tiền phát hành trái phiếu gần 179 ngàn tỷ VND, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành khoảng 61 ngàn tỷ VND (chiếm khoảng 34%), với lãi suất bình quân khoảng 10,5%/năm. Mức này tương đối cao so với mức lãi suất phát hành TPDN bình quân của các NHTM khoảng 7-8%/năm.

Tất nhiên, Bộ Tài chính, NHNN cũng đã có cảnh báo, kiểm soát đối với việc doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu. Động thái này là cần thiết bởi việc phát hành trái phiếu phải công khai minh bạch, để từ đó đánh giá được thực chất, thực lực doanh nghiệp đó. Ngoài ra, một số doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu với lãi suất cao (thậm chí 20%/năm) cũng phải cân đối, tính toán phù hợp với năng lực tài chính của mình nhằm đảm bảo hiệu quả, đồng thời không phá vỡ mặt bằng lãi suất của thị trường.

Cá nhân tôi ủng hộ chủ trương phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp một cách thực chất, lành mạnh và lâu bền. Doanh nghiệp phát hành trái phiếu sẽ tạo nguồn vốn chủ động hơn, mang tính thị trường và bớt lệ thuộc vào hệ thống ngân hàng, nhất là trong bối cảnh hệ thống ngân hàng đang kiểm soát dần tỷ trọng cho vay trung dài hạn đối với nền kinh tế nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng. Động thái này cũng góp phần đa dạng hóa và cân bằng hơn thị trường tài chính, vốn là cái kiềng ba chân khập khiễng, phụ thuộc quá nhiều ngân hàng trong khi kênh chứng khoán và bảo hiểm chưa phát triển.

Chiến tranh thương mại
Mỹ - Trung đặt ra
2 thách thức với BĐS Việt Nam

ảnh đại diện

Thưa ông, chúng ta sẽ nhắc lại một câu chuyện không mới nhưng luôn thời sự: chiến tranh thương mại Mỹ - Trung. Sau hơn một năm, nền kinh tế Việt Nam chuyển biến như thế nào trước những biến động của cuộc thương chiến này?

Năm ngoái tôi đã phân tích chiến tranh thương mại Mỹ - Trung sẽ tác động tiêu cực ngắn hạn đối với xuất khẩu của Việt Nam. Kịch bản đã diễn ra đúng như vậy. Xuất khẩu năm nay hết 11 tháng mới chỉ tăng 7,8% (thấp hơn mức tăng 14,6% cùng kỳ năm 2018), chủ yếu do nhu cầu thế giới giảm và Trung Quốc có biện pháp bảo hộ sản xuất, tiêu dùng trong nước mạnh mẽ hơn. Nhưng về lâu dài, xuất khẩu Việt Nam sẽ đón nhận nhiều cơ hội tích cực, bởi chiến tranh thương mại Mỹ - Trung đã và đang tạo nên sự dịch chuyển của dòng vốn đầu tư, từ đó có cơ hội tăng xuất khẩu sau này.

Một khảo sát của Phòng thương mại Mỹ tại Trung Quốc và Singapore đều chung nhận định là ít nhất 1/3 doanh nghiệp nước ngoài ở Trung Quốc và kể cả doanh nghiệp Trung Quốc đang có xu hướng dịch chuyển đầu tư sang các nước Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam. Hết 11 tháng đầu năm, dòng vốn FDI đăng ký từ Trung Quốc và Hồng Kông vào Việt Nam đạt khoảng 10,3 tỷ USD, tăng gấp 2,9 lần so với cùng kỳ năm ngoái, chiếm khoảng 32% tổng vốn đầu tư đăng kí mới vào Việt Nam.

Hơn một năm sau thương chiến Mỹ - Trung, diện mạo bất động sản Việt Nam ra sao thưa ông?

Chính những biến chuyển nêu trên mà phân khúc bất động sản công nghiệp Việt Nam năm qua tăng trưởng tốt. Các khu công nghiệp ở các địa bàn có cơ sở hạ tầng phát triển, chính sách đầu tư cởi mở, đến năm nay, gần như đã được lấp đầy như Quảng Ninh, Hải Phòng, Thái Nguyên, Nghệ An… và 1 số tỉnh thành khác ở phía Nam là Bình Dương, Đồng Nai… Nhu cầu về phân khúc nhà ở, nhất là căn hộ dịch vụ, căn hộ cao cấp, hạng sang và nhà ở giá thấp cho công nhân cũng tăng mạnh chứng tỏ có nhiều nhà đầu tư nước ngoài sang và thuê ở cũng như nhu cầu thực đối với phân khúc nhà ở bình dân. Bên cạnh đó, phân khúc mặt bằng bán lẻ cũng tăng trưởng rất tích cực, cung và cầu đều tăng, giá tăng nhẹ từ 2-4%, tỉ lệ lấp đầy đạt khoảng 85-90% ở nhiều địa bàn khác nhau. Sự phát triển của mặt bằng bán lẻ cho thấy, một là nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã và đang đầu tư vào phân khúc này, hai là nhu cầu tiềm năng, dịch vụ bán lẻ và tiêu dùng của Việt Năm đang tăng trưởng mạnh. Năm nay ước tính tổng doanh thu bán lẻ và tiêu dùng tăng 11%, loại trừ yếu tố giá, mức tăng vẫn đạt 9,5%/năm, cao nhất trong vòng 4 năm qua. Hiện tiêu dùng cá nhân ở Việt Nam tương đương khoảng 67% GDP. Sự trỗi đậy tầng lớp trung lưu và thị trường bán lẻ được các nhà đầu tư nước ngoài đánh giá rất cao.

Nhưng chắc chắn thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ hưởng lợi từ cuộc chiến kinh tế Mỹ - Trung. Đâu là thách thức thưa ông?

Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung cũng đặt ra 2 thách thức lớn đối với thị trường bất động sản khi đón nhận sự dịch chuyển đầu tư. Rất nhiều nhà đầu tư, chuyên gia hỏi tôi câu quan trọng là khả năng hấp thụ của Việt Nam như thế nào, nghĩa là nhu cầu tăng lên đột biến, liệu Việt Nam có đáp ứng được nhu cầu đó không?. Ví dụ, loại hình bất động sản công nghiệp, căn hộ dịch vụ, văn phòng, nhất là nhà ở công nhân có thể chưa theo kịp, chưa đáp ứng được nhu cầu; rồi cơ sở hạ tầng như sân bay, cầu cảng, logistics chưa theo kịp; nguồn nhân lực có kỹ năng, trình độ vừa thiếu lại vừa yếu…v.v.

Thách thức thứ 2 là việc cụ thể hóa, thực hiện chủ trương, chính sách của Nhà nước. Nghị quyết 50 của Bộ Chính trị (tháng 8/2019) vừa qua đã đề ra định hướng, chủ trương thu hút FDI một cách có chất lượng, hiệu quả và đồng bộ hơn. Theo đó, Việt Nam cần có bộ lọc chuẩn trong giai đoạn hiện nay. Nhưng tôi chưa thấy bộ lọc này cũng như triển khai, thực hiện như thế nào. Trong quá trình cạnh tranh để thu hút đầu tư nước ngoài, nhiều bộ, ngành, địa phương chưa thực sự quan tâm đến việc sàng lọc các dự án. Đâu đó vẫn còn tư tưởng mở cửa, trao ưu đãi mà chưa có đánh giá kịp thời rằng các dự án FDI đó liên quan như thế nào đến hàm lượng công nghệ, chuyển giao và gắn kết như thế nào với doanh nghiệp trong nước, cũng như có đảm bảo mục tiêu, qui hoạch phát triển, các vấn đề về môi trường, an toàn lao động của bộ, ngành và địa phương mình hay không?

Cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!